Cuando en verano de 2007 se comenzó a notar la desaceleración del mercado inmobiliario y la disminución de la oferta de viviendas y de los precios, los pronósticos no eran tan negativos como la actual realidad nos enseña. En 2007, los colegios de arquitectos visaron 603.072 viviendas, un 34,5% menos que en 2006, y las instituciones financieras y servicios de estudios estimaban que sería entre 500.000 y 600.000 viviendas la producción media para los próximos años, en una previsión a corto plazo. Sin embargo, la asociación de promotores calcula que la producción será menor en un 50%, entre 200.000 y 300.000.
Curiosamente, el año 2007 comenzó con unos niveles de producción históricos respecto a los años anteriores, pero, sin embargo, a partir de abril el mercado se fue paralizando de una manera cada vez más rápida hasta final de año, situación que se mantiene en el primer trimestre. Los datos de los colegios de registradores señalan similares datos en las escrituras de compraventa, y en la solicitud de hipotecas.
Los precios prácticamente no han aumentado desde el otoño de 2007, cuando no han disminuido algunos puntos porcentuales. En los estudios estadísticos que realizamos trimestralmente, los resultados son similares tanto en las provincias andaluzas como en Madrid, e incluso son inferiores por primera vez a las previsiones del Ministerio de la Vivienda, que estima un crecimiento anual similar a la inflación, aunque no se acerquen a al 4,4% del actual IPC.
El mercado inmobiliario, que actualmente comienza a tener un stock importante de viviendas sin vender, oferta también aquellos inmuebles que estaban destinados a la inversión de particulares, lo que supone una oferta añadida. La desaceleración del mercado inmobiliario no ha ido acompañada de la explosión de ninguna burbuja inmobiliaria, pero sí ha supuesto disminuciones de la actividad y bajadas de los precios de la vivienda, más profundos de los esperados y lógicamente de los deseados.
En paralelo a la actividad inmobiliaria, el PIB creció en 2007 el 3,8%, y las previsiones económicas de 2008 disminuyen el crecimiento el 2,5%, aunque algunas publicaciones, básicamente de origen británico, pronosticaban crecimientos inferiores o incluso negativos. Como señalamos en el anterior ITS, la estabilidad de los tipos de interés, ahora de nuevo a la baja, están condicionados por la inflación, y la recuperación de la demanda de primera y segunda residencia no será inmediata. El mercado inmobiliario deberá ajustarse a la situación articulando medidas comerciales diferenciadas, siendo conscientes que los niveles de rentabilidad vendrán en mayor medida condicionados por la racionalización del gasto más que en el aumento de los niveles de facturación, como ocurrió en el periodo 1998-2007.
La inestabilidad de los mercados financieros, pese a los apoyos millonarios de las reservas monetarias americanas y europeas, y los riesgos inflacionistas que impiden una bajada de los tipos del BCE, se constituyen como barreras a corto y medio plazo para la reactivación económica. El excesivo y habitual déficit exterior americano que produce un desequilibrio entre la cotización del euro y el dólar, conlleva la subida continua del precio del petróleo por parte de los países productores para compensar precisamente la debilidad de la divisa americana. Ello produce tensiones inflacionistas, a la vez que un endurecimiento de la competencia para Europa. Y todo ello en el peor momento de desaceleración económica.
Los cuadros de variaciones de precios que facilitamos trimestralmente, no revelan demasiados cambios en ninguna de las provincias, en todo caso hacen suponer que las variaciones de precios van a estar mucho más contenidas que la inflación (Granada 1,63, Huelva 0,49, Cádiz 0,59, Córdoba, 079), si no son nominalmente negativas, como lo han sido en Málaga (-0,61, Sevilla - 0,47, Madrid -1,86).
Algunas entidades financieras y servicios de estudios estiman que los mercados financieros se estabilizarán entorno al próximo verano, aunque la situación del mercado inmobiliario no se reactivará como mínimo hasta finales de 2009. Como sabemos por experiencia, no se puede afirmar que los pronósticos económicos sean fiables, sino más bien cambiantes, pero en todo caso, parece que esta “ralentización” va a ser de mayor calado que el inicialmente previsto.
NOTAS METODOLÓGICAS
Los datos obtenidos para la confección del ITS se realizan a través de estudios de mercado real, obteniéndose la información de las diversas promociones con el método de la simulación. Se realizan en los municipios mayores de 5.000 habitantes.
Los datos, incluyen el precio de la vivienda (sin IVA) y el de las plazas de garaje y trastero en su caso, se contrastan y revisan para hacerlos homogéneos, principalmente en lo que respecta a la superficie construida. Se considera de acuerdo a una ordenanza urbanística tipo:
- Los porches en planta baja, cubiertos y abiertos por los tres lados computaran a un 50%. No serán computables como m2c:
a) Las plantas diáfanas
b) Las terrazas o porches descubiertos
c) La superficie construida bajo rasante destinada a aparcamiento y almacenaje
d) Los casetones de acceso a cubierta.
Una vez revisados los datos originales, se ponderan de acuerdo al número de viviendas ofertadas, ya sea a nivel de área de ciudad, municipio, zonas provinciales o el conjunto de la provincia.
Con un grado de confianza del 95%, los errores de muestreo del actual ITS son por provincias: Málaga (1,24), Granada (4,23), Cádiz (2,67), Sevilla (2,78), Huelva (1,76), Córdoba (1,02), y Madrid (1,38).
